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理性分析今后几年房价的走势——光脚穿草鞋(2017)
发布时间:2019-06-10

理性分析今后几年房价的走势——光脚穿草鞋(2017)

  楼市的周期与国家金融政策的周期基本是吻合的。 本轮房价的上涨最主要的原因是2013年金融改革创新加杠杆的结果。

虚拟货币没有进入实体经济,在金融系统内部空转循环并通过债券信托等方式流向楼市,加上楼市自己本身的高杠杆,最终将中国楼市整体推向了不可思议的高度。   在西方国家金融政策纷纷转向并采取紧缩政策后,我们如果再加杠杆无异于自掘坟墓。 我们以前的基础货币是按流入的美金对等发放的。

2013年以来美金流入减少,货币是通过银行内同业互相借贷增加的,1元的基础货币生出5元的虚拟货币,再加上房地产开放商买地的钱都是贷款所产生的10倍的杠杆,最终1亿元可以作5亿元,并基本流向了楼市。

实体经济由于高杠杆下的高利率失血严重,居民收入未见增长。 我们自己给自己挖了一个大坑。

现在这个游戏玩不下去了,外部环境也不允许再这么玩了。

  近几年,我们的金融政策调整为货币紧缩去杠杆,货币政策转向了。

货币政策转向对楼市的影响是显而易见的。 首先开发商获得土地贷和开发贷的途径少了。

其次由于基础利率过低,银行基本都是亏本买卖,不愿意提供房贷了。 以致房贷利率走高,还款压力加大。

刚需的购买意愿会逐步下降。 房地产也会出现滞涨并缓慢回头。

  但是房价就此拐头崩盘吗,也不可能。 在这里不得不说一下政府在控制房价上确实手段高明。

在中国,政府掌握了房地产的基本资源就是土地,同时掌握了推动房地产的基本武器——金融杠杆。 有这两项手段,政府完全可以操控房价的涨跌,当然不排除各种行政干预手段。 这一轮货币宽松的初期,金融杠杆主要加到了企业和地方政府身上,居民的杠杆率一直偏低。

通过这一轮政府推动的房价上涨周期,金融杠杆向居民身上转移,地方政府及房地产企业的杠杆降低了,地方债危机基本解除。   政府在推动房价上涨的过程中,无非就是降低了土地的供应和降低首付加杠杆而已。

最终结果是什么呢?虚拟货币被居民劳动所得的真实货币取代,地方政府的杠杆转嫁给居民。 房地产企业现金流大幅增加,企业的杠杆率逐步降低。

有些房地产企业主动偿还债务减轻了自身的杠杆,有些不知死活还在加杠杆。

但是政府脱身后不想再趟浑水了,严查购地资金及严控开发贷就是证明。

政府脱了身,还会继续有激情推高房价让开发商大赚吗?那样就玩过头了,不会也不敢再玩下去了。 但是政府会让房价崩盘吗?也不会,因为政府掌握了房地产的命门。   我一直非常赞同中国楼市螺旋上升的理论。 在这个理论下。

金融加杠杆--政府借贷--基础建设--房地产开发--房地产加杠杆--向居民转移--居民收入提高--居民自身杠杆降低--房地产泡沫消失。

所以中国楼市这十几年的上涨和居民收入提高是同步的。

在金融政策的引导下无非就是一个吹大泡沫并把它逐步填满的过程。 在这个过程中,推动了经济的发展和社会的进步。 今后几年就是利用居民逐步增加的收入填泡沫的过程。

  泡沫并不可怕,推动经济发展需要一定的泡沫。

只要泡沫不破裂,这种方法就是最有效的推动经济发展的方式。 政府在这个过程中就是吹大泡沫,控制好泡沫。 填满泡沫,再吹大泡沫。 由于中国的土地政策,截止目前,我们的政府玩的非常好。

今后几年,填泡沫开始了。 在填泡沫的过程中,当然需要居民将自己今后的收入逐步填入,同时实体经济的发展也会帮助填泡沫。 在填泡沫的过程中房地产会如何演变呢?  在分析房地产填泡沫的过程以前,首先分析一下房地产的属性。

房地产业属于实体经济吗?当然属于,而且非常关键,牵扯的各行各业非常多。

房地产业对于任何国家来说都是最重要的产业,这个产业的产品就是房子。

就如同钢铁行业的产品是钢材,汽车行业的产品是汽车一样。 一个产业过度投资就会产生泡沫,一个产品过度炒作也会产生泡沫。

前几年钢铁行业过度投资以至于现在产能过剩去产能,钢材价格在炒作后也大幅度跌落。

任何一个产业都存在投资扩张,取得收益,再扩张的过程。

这个过程市场最终决定了这个行业的发展。   我们的房地产业不同之处在于,政府掌握着土地资源最终也不得不成为这个产业的参与方,最终成为有中国特色的房地产业,政府试图引导市场的发展。 房地产最终成为政府引导经济发展取得政绩最主要的产业。

中国最近十几年的经济突飞猛进,与政府引导房地产发展壮大是分不开的,带动了相关行业的整体发展。

但是其他高科技产业我们还是落后很多。

房地产业在今后仍然是中国经济发展不可或缺的关键引擎。

但是,仅仅依靠房地产业而不大力发展其他高科技产业,房地产业最终会成为空中楼阁。 所以我们的发展方式要转变要调整。 我们不可能用30年走完西方国家300年的发展道路的。

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